适用范围

本指引适用于商业物业（包括商铺、办公、商业综合体内单元等）的租赁合同签订及履约管理，面向出租方（产权人或其授权代理人）提供合同核心条款的设计标准与签约风控要点。

编制依据

《中华人民共和国民法典》第三编合同第十三章租赁合同及相关司法解释。

总体原则

商业租赁合同应当遵循平等、自愿、公平、诚信原则，在保障出租方合法权益的同时，避免设置显失公平的格式条款。合同设计应当权责清晰、约定明确、风险可控、可落地执行。

第一条 合同主体条款

1.1 出租方资质公示

出租方须在合同中完整公示以下信息：

• 产权人姓名或企业全称

• 统一社会信用代码

• 注册地址或住址

• 有效联系方式

1.2 代理出租的特别要求

如物业由第三方代管或代理出租，必须将产权人出具的书面授权委托书作为合同附件。授权委托书应当载明：

• 代理人的姓名或名称

• 代理权限范围（包括签订合同、收取租金、处理违约、进行维修等）

• 代理期限

• 产权人签字或盖章

1.3 承租方资质审核

出租方应当在签约前审核承租方以下材料：

• 企业法人：营业执照副本复印件（加盖公章）、法定代表人身份证明

• 个体工商户：营业执照、经营者身份证明

• 特许经营行业：相应的经营许可证或批准文件

1.4 经营范围核查

核查承租方营业执照登记的经营范围，确认其计划经营项目与物业规划定位相符。对于需要特定场地条件的业态（如餐饮、教育培训、医疗美容等），应当提前核实其排污、排烟、消防、安全等资质条件。

第二条 租赁标的条款

2.1 物业信息描述

合同应当详细标注：

• 物业所在行政区、街道、楼盘名称

• 具体楼层及铺位编号

• 不动产权证号（如有）

禁止使用简称或模糊统称。

2.2 面积与计价

合同应当：

• 明确区分建筑面积与实际使用面积

• 明确租金计价依据（按建筑面积或使用面积）

• 附上带有详细尺寸标注的物业平面图

• 用实线明确租赁边界，标注公共区域归属

2.3 物业用途

根据不动产权证标注的物业性质，明确约定承租方的经营用途，具体到细分品类。示例：零售、办公、餐饮（轻餐饮/重餐饮）、生活服务等。

禁止使用商业使用等宽泛表述。

2.4 附属设施交付

制作设施设备交付清单，列明：

• 空调系统

• 电梯

• 水电表及管线

• 消防设施

• 其他约定设施

逐项填写品牌、型号、数量、运行状况，双方签字确认。建议附交付照片或视频。

第三条 租赁期限条款

3.1 起止日期

合同必须明确租赁期限的精准起止年月日。示例：自202X年X月X日起至202Y年Y月Y日止。

3.2 免租期

合同应当明确：

• 免租期时长

• 免租期起止时间

• 免租范围：仅免除房屋租金，物业费、水电费、公摊能耗费、垃圾清运费等杂费由承租方承担

• 提前解约或违约退场的，承租方须全额补缴免租期租金

3.3 租期上限

单次租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。

3.4 续租

约定承租方如需续租，须提前三十日至六十日提交书面申请。出租方有权根据届时的市场租金行情调整续租租金。优先承租权仅适用于合规履约、无违约记录的承租方。

3.5 不定期租赁

租期届满未签订续租合同但承租方继续占用物业的，视为不定期租赁。出租方有权随时终止合同，并按合同约定收取占用费。

在商业租赁合同管理中，标准化操作规范的落地执行需要配套数字化管理工具。 阿笨包租婆智慧商管系统以商业GIS数字化模型ERP为基础，覆盖资产建档、招商租赁、合同管理、收费核算、物业管理、智能运维、数据分析等全业务模块，构建了从签约到退租的全周期数字化闭环。系统实现合同全流程线上化管控，管理人员可快速在线创建、审核合同，所有文件统一电子化存储，支持多维度精准检索，合同到期前自动推送提醒。在收费核算方面，系统支持灵活配置固定租金、递增租金、营业额抽成等多种计费规则，自动生成标准账单，费用递增、滞纳金、预收款、押金、水电公摊等均自动计算，杜绝人工计算失误，实现业财深度协同。

第四条 租金及支付条款

4.1 租金标准

合同应当列明：

• 租金单价（如每平方米每日/每月）

• 月度或年度租金总额

• 计价方式（建筑面积或使用面积）

• 含税或不含税价格

• 税费承担主体

4.2 租金递增

对于租期超过一年的合同，应当设置租金递增条款，明确：

• 递增周期

• 递增比例（固定比例或与指数挂钩）

• 递增基数

示例条款：自租赁期第二年起，每年租金在前一年度租金基础上递增百分之五。

4.3 支付方式

约定：

• 支付周期（月付/季付/年付）

• 每期租金最晚支付日期

• 官方收款账户信息

• 租金预付制度

4.4 逾期违约责任

约定：

• 逾期按日计算违约金（建议不超过日租金的千分之五）

• 逾期达到十五日至三十日，出租方有权单方解除合同、没收保证金、收回物业，并追偿拖欠租金及损失

4.5 杂费承担

逐项列举租赁期间产生的各项费用，明确均由承租方独立承担：

• 水费、电费、燃气费

• 物业费

• 公共能耗费

• 垃圾清运费

• 空调加时费

• 广告位使用费

• 其他经营性费用

4.6 禁止抵消条款

明确承租方不得以任何理由自行扣除或主张抵扣租金。

第五条 履约保证金条款

5.1 保证金金额

约定为一至三个月租金，具体金额根据租赁标的及承租方信用状况确定。

5.2 支付时间

要求承租方在签约当日足额支付。未付清保证金的，出租方有权不予交付物业、不启动租期。

5.3 扣除情形

逐项列明保证金扣除情形，包括但不限于：

• 拖欠租金及各项杂费

• 人为损坏物业主体结构或附属设施

• 未按约定用途使用物业

• 违规装修或擅自改造

• 擅自转租、分租或变相转让

• 提前解约或违约退场

• 违法经营导致物业被处罚或查封

• 未按期交还物业

5.4 补足义务

保证金被部分扣除后，承租方应在收到通知后五个工作日内补足至原金额。逾期未补足的，视为严重违约，出租方有权解除合同。

5.5 退还规则

仅限以下全部条件满足后，出租方在十五个工作日内无息退还保证金：

• 租期届满

• 无任何违约行为

• 结清全部费用

• 完好交还物业并经出租方验收合格

明确约定：保证金不冲抵最后一期租金。

第六条 房屋使用与维修条款

6.1 使用权限

承租方仅可在合同约定的经营用途、约定的租赁范围内使用物业。禁止：

• 擅自改变房屋用途

• 破坏房屋格局

• 占用公共区域、消防通道、管井

• 从事违法违规经营活动

• 私拉乱接水电、改造管线、损坏消防设施

6.2 维修责任划分

出租方承担：

• 房屋主体结构（承重墙、梁、柱、楼板、屋顶）的自然老化或非人为损坏

• 建筑公共设施（公共走廊、电梯、消防主管网、外墙）的自然老化维修

承租方承担：

• 自用设施设备（室内空调、照明、门窗、卫生洁具）的日常维修保养

• 室内装修及装饰的维修

• 从专属水电表出线后的管线及设备维修

• 所有人为使用不当导致的破损、故障、损坏

6.3 紧急维修

发生爆管、漏电、火灾、燃气泄漏等紧急情况时，出租方有权在尽力通知承租方后直接进入物业进行抢修，费用由责任方承担。

第七条 装修与改造条款

7.1 前置审批

承租方所有装修、改造、布局调整，必须：

• 提前提交完整的装修方案、施工图纸、材料清单、施工计划

• 经出租方书面审核同意

• 完成消防、住建等部门的报备审批

未经审批擅自施工的，出租方有权叫停并恢复原状，费用由承租方承担。

7.2 禁止性行为

严禁：

• 破坏承重墙、梁、柱、楼板等主体结构

• 改动消防管网、排烟排污管道、公共管线、燃气管道

• 在非承重墙上超重悬挂设备

• 改变物业外立面

7.3 装修保证金

建议设置装修保证金，金额为一至两个月租金。装修验收合格且无违规后无息退还。

7.4 残值处理

租期届满或合同解除后：

• 固定装修、不可移动设施无偿归出租方所有，承租方不得拆除、损毁

• 可移动设备由承租方自行拆除并运离

• 承租方应将物业恢复至交付原状，因拆除产生的破损需足额修复

第八条 转租与转让条款

8.1 禁止擅自转租

合同明确：租赁期内承租方不得擅自转租、分租、转借物业，不得以租抵债，不得通过股权变更、实际控制人变更等方式变相转让租赁权。

8.2 同意转租的条件

如确有转租需求，承租方须：

• 提前提交书面申请

• 提供次承租方的营业执照、经营资质、信用状况

• 经出租方书面同意

转租后，原租赁合同持续有效，原承租方对次承租方的所有履约行为、违规行为承担连带责任。

8.3 产权转让

出租方转让物业产权后，有权将租赁合约项下的权利和义务、保证金、未结费用等一并转移至新产权人，承租方须无条件配合，不得以此为由主张解约或索赔。

第九条 违约责任条款

9.1 承租方逾期支付

逾期支付租金或费用的，按日计算违约金。逾期超过约定天数（十五日至三十日）的，出租方有权：

• 单方解除合同

• 没收保证金

• 收回物业

• 追偿拖欠的全部费用、违约金及空置损失

9.2 承租方擅自作为

擅自装修、改造、改变物业用途、转租、分租的，出租方有权：

• 立即解除合同

• 收回物业

• 不予退还保证金

• 要求赔偿物业损耗、拆除费用及空置损失

9.3 承租方不作为

拒不维修损坏的物业、拒不整改违规行为的，出租方有权强制整改或维修，费用由承租方承担，并按合同约定收取违约金。

9.4 承租方违法经营

从事违法违规经营活动，导致物业被查封、处罚或产生不良影响的，出租方有权立即解约，没收保证金，追偿全部损失。

9.5 出租方违约责任

出租方违约责任仅限定为：

• 产权存在瑕疵导致承租方无法正常使用

• 无故逾期交房

• 严重干扰承租方正常经营且经书面催告后仍不改正

赔偿标准应合理合规，通常以相当于一至三个月租金为上限。

第十条 合同解除与争议解决

10.1 出租方单方解除权

出租方有权在以下情形下单方解除合同：

• 承租方累计逾期支付租金或费用达到约定期限

• 承租方擅自改变物业用途或经营违法业务

• 承租方擅自装修、改造或转租

• 承租方损坏物业主体结构且拒不修复

• 承租方丧失经营资质或被吊销营业执照

• 承租方进入破产清算程序

10.2 合同解除后的交还义务

合同解除或租期届满后，承租方须在三至五日内：

• 清空场地

• 搬离所有物品

• 交还房屋及附属设施

• 保持物业完好、清洁

逾期未交还的，按照二至三倍日租金标准收取房屋占用费，直至物业实际交还为止。

10.3 遗留物品处理

承租方退场后遗留物品视为放弃所有权，出租方有权自行处置，处置费用由承租方承担。

10.4 争议解决

争议解决方式优先约定房屋所在地人民法院诉讼。

第十一条 签约终审自查清单

签约前，出租方经办人员须逐项确认以下内容：

第十二条 附则

本指引自发布之日起实施，由公司风控部门负责解释。各业务单元在签订商业租赁合同时，应当参照本指引执行，并根据具体项目情况在律师指导下进行适当调整。