商业地产中,商铺分割有多重要?

2024-05-29 13:16:55 访问量:560

在商业地产中,商铺的分割看似简单,实则涉及众多复杂因素。一个数万平方米的卖场要进行合理的铺位分割,不仅要考虑销售、招商和经营等多方面因素,还要确保铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营产生积极影响。因此,铺位分割是一个需要平衡多个要素的过程。

商业地产商铺分割细节

特色餐饮

  1. 咖啡馆:80-200平方米,宜有优雅的户外庭院。

  2. 西餐厅:300平方米以上。

  3. 酒吧:约200平方米以上,24小时营业。

美容美发与美体

  1. 美容美发:150平方米以上,需冷热水和电力。

  2. 美体:500平方米以上,最好提供停车位。

  3. 洗衣店:50-100平方米,需水电,房屋分割要进深。

服务配套行业

  1. 便利店:150-500平方米,需小储藏室,24小时营业。

  2. 药店:100-200平方米,24小时营业。

  3. 花店:10-30平方米,需上下水。

  4. 银行:500-1000平方米,电力独立,出入口前厅营业面积100平方米,租买均可,租赁期需10年以上。

展厅、精品店

  1. 彩扩店:60平方米。

  2. 化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品:均需100平方米以上。

  3. 服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣:均需100平方米以上。

业态定位决定分割标准

商铺分割不能盲目进行,首先要确定铺位分割的标准,这主要取决于项目的业态定位。例如,零售主题商城的分割还分为铺位和柜台的区别等。

铺位分割的三要素

  1. 通道:考虑主通道和次通道的区别。

  2. 开间:与进深的比例不宜超过4,以保证每间铺位的适用性。

  3. 进深:同样要注意与开间的比例。

商铺分割销售与经营的矛盾

商场的经营定位是多向的,但如果考虑商铺分割销售的问题,可以选择的定位方向就迅速缩小了。例如,开放式的、统一收银的不能搞了,高档的甚至中高档的也很困难了。

平面设计分割

平面设计的内容是确定商业形态,为所有承租户提供一个互利互惠的机会,最大限度为每个承租户带来穿行人流,提供最多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系,大商店面宽,柱子不宜落在店面线上。

商铺分割的原则

  1. 主题原则:结合商铺推广的主题功能来进行分割。

  2. 人性化原则:分割出的商铺要符合业主经营、使用的要求;分割出的道路要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

  3. 科学利用原则:在满足消防要求的前提下,尽可能的充分利用有效空间面积。

目前商铺分割存在的不足

部分商业项目的分割不尽合理,造成公摊比例过高。不合理的地方主要表现在以下几个方面:

  1. 商铺分割不规则:许多商业项目分割不规则,进深与开间之比大于4:1。

  2. 辅助功能区太多:楼梯、厕所、空闲场地过多。

  3. 通道和道路分割不合理:过道没有针对人流的导向进行设计,拐角、分叉太多。

商铺分割是一个复杂的过程,需要考虑多个因素,确保分割合理,以满足销售、招商和经营的需求。

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